Управление по доверенности, но недвижимостью

Придумал ребус. Сломал мозг. Суть: у жены есть недвижимое имущество. у мужа есть зарегистрированное ИП. Жена доверят мужу (а то как же ) управлять, пользоваться принадлежащим мне на праве собственности имуществом, осуществляя от моего имени все полномочия собственника... сдавать в аренду.... получать причитающиеся деньги. Вроде, имеет полное право. Теперь доходит очередь до налогообложения. И понеслось: Кто должен заплатить налоги и сколько? Или оба?

Если рассматривать нотариальную доверенность как форму Договора доверительного управления, то у доверительного управляющего летит к чертям выбранная система налогообложения

По мнению финансового ведомства, плательщик лишается права на применение упрощенной системы налогообложения, если при заключении договора доверительного пользования имуществом платит единый налог по объекту «доходы». К такому мнению пришло Министерство Финансов в Письме от 29 апреля 2008 года №03-11-05/103.

Обратите внимание, что право на применение упрощенного режима налогообложения утрачивается с начала того квартала, в котором произошло заключение указанного договора. Об этом прямо говорится в пункте 4 статьи 346.13 НК РФ.

Если доверенность не является аналогом Договора ДУ в целях налогообложения , то какой правовой статус она имеет? Должен ли Доверитель подавать декларацию о доходах (и уплатить налоги)? Хотя в доверенности нигде не указано, что управляющий обязан передать доверителю вырученные деньги или их часть.

В то же время, согласно НК, безвозмездная передача товара или услуги всё равно является реализацией и влечет за собой доначисление налоговой базы у стороны получившей что-то "безвозмездно".

Т.е. в том случае, если Доверитель не является родственником, вроде бы понятно, что это должно быть оформлено не Доверенностью (возможно нотариус даже не выдаст ее), а Договором возмездного ДУ.

А вот как быть с супругами?

Переходя на автомобильную тему - аналогичная ситуация: у жены машина, муж на ней таксует вполне официально, оформлен как ИП или патент купил. Она налоги платит? Или всё-таки он? Или опять оба?

Есть ли разница м/у движимым и недвижимым имуществом в данном аспекте?

В то же время п5 ст.208 НК РФ.

5. В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.

http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_3.html#p4126

© КонсультантПлюс, 1992-2013

не думаю, что разница между движимым и недвижимым будет серьезной.

доверенность может выдаваться как бы в двух разных случаях:

- если недвижимость передается тебе, чтоб ты ею пользовался в своих интересах, как пример, машины по доверенности продаются, покупатель использует ее в своих интересах.

- если недвижимость передается тебе, чтоб ты ею пользовался в интересах жены.

в первом случае налог платишь ты, во втором мы имеем что-то типа договора поручения (ну или агентского), налог платит она, т.к. фактически она будет стороной-выгодоприобретателем.

5. В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.

я думаю здесь речь идет о том, что получение денег "просто так" от родственника ндфлом не облагается. но если деньги передаются уже не просто так, а по договору (например купли-продажи авто), то у получателя денег возникает ндфл.

кстати, из гк про ДУ недвижимым:

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

доверенностью не отделаешься.

http://budoc.ru/usn/z256.htm - то самое письмо полностью.

т.е. в соответствии с нк ты при доверительном управлении ты на упрощенке можешь сидеть только на схеме "доходы-расходы", если были "доходы", то со схемы слетаешь.

доверенность может выдаваться как бы в двух разных случаях: - если недвижимость передается тебе, чтоб ты ею пользовался в своих интересах, как пример, машины по доверенности продаются, покупатель использует ее в своих интересах. - если недвижимость передается тебе, чтоб ты ею пользовался в интересах жены. в первом случае налог платишь ты, во втором мы имеем что-то типа договора поручения (ну или агентского), налог платит она, т.к. фактически она будет стороной-выгодоприобретателем.

Гм, а как эти случаи должны быть разделены?

Также см. п2, ст.34 Семейного кодекса.

во втором мы имеем что-то типа договора поручения (ну или агентского), налог платит она, т.к. фактически она будет стороной-выгодоприобретателем

вот с какой суммы? Если это прямо не прописано? Может я большую часть на пиво удержал.

я думаю здесь речь идет о том, что получение денег "просто так" от родственника ндфлом не облагается. но если деньги передаются уже не просто так, а по договору (например купли-продажи авто), то у получателя денег возникает ндфл.

тот же случай, если тебе верить: нет договора, принес деньги кинул в тумбочку есть налог у ИП , но нет у обладателя тумбочки. Вот так ли это на самом деле?

т.е. в соответствии с нк ты при доверительном управлении ты на упрощенке можешь сидеть только на схеме "доходы-расходы", если были "доходы", то со схемы слетаешь.

Я это в первом посте написал уже. Весь вопрос, может ли быть нотариалка истолкована налоговыми органами как форма договора ДУ?

Я это в первом посте написал уже. Весь вопрос, может ли быть нотариалка истолкована налоговыми органами как форма договора ДУ?

пусть сначала это докажут.

доверенность - это документ, которым одно лицо разрешает другому действовать от своего имени. сама по себе доверенность, думаю, не может быть истолкована как форма договора. она может сопровождать какой-либо вид договора (комиссии, агентский, поручения...), подтверждать устные полномочия (т.к. сам договор может быть и не заключен в письменной форме).

Гм, а как эти случаи должны быть разделены?

Также см. п2, ст.34 Семейного кодекса.

исходя из фактических отношений между вами, исходя из устных договоренностей. ты написал, что есть доверенность от жене к мужу. но я не знаю фактически в честь чего она выдана, какие разговоры ей предшествовали. может быть в честь передачи тебе квартиры в безвозмездное пользование. а может быть она тебе дала доверенность и сказала: мне некогда, я человек занятой, у тебя времени свободного побольше. вот тебе доверенность, делай с квартирой че хочешь. хочешь - сдавай. хочешь - бордель устрой. только что заработаешь на этом - все мне. ну и узнаю, что был клиентом этого самого борделя - бошку сверну!

в общем подоплека тебе виднее.

а 34.2 ты к чему привел?

квартира может быть и не совместно нажитым имуществом.

вот с какой суммы? Если это прямо не прописано? Может я большую часть на пиво удержал.

с задекларированной ею суммы. налоговая опять же может возмутиться: "а че так мало-то?!?!?!", но опять возникает проблема доказывания.

а вот что ты часть денег жены на пиво утаил... ну не буду тебя осуждать, это ваша семья, ваших дел я не знаю)))

тот же случай, если тебе верить: нет договора, принес деньги кинул в тумбочку есть налог у ИП , но нет у обладателя тумбочки. Вот так ли это на самом деле?

давай пойдем от обратного. перед налоговым инспектором лежит откуда-то взявшаяся копия договора аренды, где ты указан в качестве арендодателя. и в этом качестве ты получаешь деньги. налоговая к вопросом: "Саш, а где наша доля-то? налоги собираешься платить?"

а ты ей в ответ: а че вы сразу ко мне? у меня жена есть, это ее квартира, куплена до брака, право собственности подтверждается этим свидетельством. она меня просто попросила найти квартирантов и сдать им ее. еще доверенность дала, чтоб я мог спокойно договора заключать.

а чем докажешь, спрашивает налоговая?

ну вот и жена подтвердить может, и ваще мы при теще, тесте, свекрови и свекре договаривались. они все подтвердить могут.

Саш,как я вижу ситуацию.

Ты хочешь уйти от налогообложения,сэкономив 7% от дохода.Справедливое желание!НО!

1.ДДУ-договор возмездного оказания услуг,т.е. что-то ты супруге платить должен.

2.Договор могут признать мнимой сделкой в силу аффилированности лиц.Если заморочатся,то потом взыщут налоги по полной и все,что причитается.

3.Разница в 7%...стоит ли городить из-за 1.5тыщ рублей?

По мнению финансового ведомства, плательщик лишается права на применение упрощенной системы налогообложения, если при заключении договора доверительного пользования имуществом платит единый налог по объекту «доходы». К такому мнению пришло Министерство Финансов в Письме от 29 апреля 2008 года №03-11-05/103.

Обратите внимание, что право на применение упрощенного режима налогообложения утрачивается с начала того квартала, в котором произошло заключение указанного договора. Об этом прямо говорится в пункте 4 статьи 346.13 НК РФ.

Х-ня полная.

 

Статья 346.12. Налогоплательщики

 

4. Организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие в соответствии с главой 26.3 настоящего Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности по одному или нескольким видам предпринимательской деятельности, вправе применять упрощенную систему налогообложения в отношении иных осуществляемых ими видов предпринимательской деятельности. При этом ограничения по численности работников и стоимости основных средств, установленные настоящей главой, по отношению к таким организациям и индивидуальным предпринимателям определяются исходя из всех осуществляемых ими видов деятельности, а предельная величина доходов, установленная пунктом 2 настоящей статьи, определяется по тем видам деятельности, налогообложение которых осуществляется в соответствии с общим режимом налогообложения.

Ты хочешь уйти от налогообложения,сэкономив 7% от дохода.Справедливое желание!НО!

Ну не только это. Там еще подписывание бумаг , контроль и все проч. И речь не о квартире, а о нежилом помещении с некоторыми присущими заморочками. Т.е. не про 1,5тр речь...

ДДУ-договор возмездного оказания услуг

Вот ДДУ как раз нафиг не надо!!!

Смысл вопроса основной в том,

можно ли или нет признать доверенность ДДУ. АГА считает , что нет.

Договор могут признать мнимой сделкой в силу аффилированности лиц.

Еще раз: нету договора! Жена доверяет мужу следить за совместным имуществом.

3.Разница в 7%...стоит ли городить из-за 1.5тыщ рублей?

Сумма не совсем такая.

Но даже и не в этом дело.

Так никто и не ответил:

аналогичная ситуация: у жены машина, муж на ней таксует вполне официально, оформлен как ИП или патент купил. Она налоги платит? Или всё-таки он? Или опять оба?

Здесь чего посоветуешь? Ей самой ездить?

Х-ня полная.

Здесь ты не прав. Отношения ДУ прописаны в НК совершенно отдельно. Были судебные решения. Резюме: только доходы инус расходы. Если до этого сидел на доходах , то слет автоматом.

Но это в случае именно договора ДУ

Здесь чего посоветуешь? Ей самой ездить?

Ну если может,то мужу это удобнее!

На каком основании муж(или ИП?) пользуется машиной?Доверенность не предполагает получения выгоды,а дает право распоряжаться.А как ты распорядишься-твое дело.Если получаешь доход,то и платишь ты.Но в случае,если ты извлекаешь доход,должен быть договор аренды,по которому ты платишь жене за использование машины.

Нет у нас механизма безвозмездной передачи имущества для извлечения дохода.Ну не можем мы отказаться от доходов.

Могу ошибаться.Буду рад разъяснениям.

Нет у нас механизма безвозмездной передачи имущества для извлечения дохода.Ну не можем мы отказаться от доходов. Могу ошибаться.Буду рад разъяснениям.

Если бы речь не шла о совместном имуществе супругов (34.2 я не зря приводил) то все абсолютно верно.

А в этом случае для меня непонятно.

Еще раз: В то же время п5 ст.208 НК РФ.

Цитата

5. В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.

Договор я заключать не хочу - мне доверенности достаточно.

Разъяснений в Консультанте не нашел. А юристы что-то воды в рот набрали

Зы. Забыл упомянуть: если физическое лицо сдает имущество в аренду юридическому, то у юридического возникают обязанности налогового агента по удержанию НДФЛ, а они ему на фих не нужны. еще и такая там причина была.

ЖЛ ты зануда)))))

Если ты прописываешь в договоре аренды прямую ссылку на СК РФ и в частности на 34 ст., заключая договор аренды от своего имени как ИП, то у тебя, как у выгодоприобретателя получающего доход, т.е. 6-и % ИПшника и возникает обязанность уплаты налога, а не у супруги твоей. Ты всё к себе в тумбочку кладёшь и с ней не делишься ваааще-пусть попробуют доказать обатное))))

Именно так и делаю со своей недвижимостью, ибо владеть сразу всем в нашей стране опасно и не правильно.

В качестве компенсации))) налоговых издержек отчизне-не требую зачёта по налогу на имущество, в счёт 6-и %, уплачиваемых мною как ИП.

ЖЛ ты зануда)))))

Во гад! И я еще всегда за него заступаюсь )))

не требую зачёта по налогу на имущество, в счёт 6-и %, уплачиваемых мною как ИП

Дык и нет у тебя такого права

Если ты прописываешь в договоре аренды прямую ссылку на СК РФ и в частности на 34 ст., заключая договор аренды от своего имени как ИП

А поделись текстом? В личку естесно.

Дык и нет у тебя такого права

Да ладно!-Имущество используется в предпинимательских целях, соответственно ИП освобождён от уплаты налога на имущество ст. 346.11 ч. 3 НК РФ

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности) http://www.consultan...alog2/3_11.html

А поделись текстом?

1.1.Арендодатель передает Арендатору в аренду помещение (квартиру) состоящее из_______, общей площадью _____ кв. м расположенное по адресу:______ за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2 Помещение принадлежит ________ на основании свидетельства о государственной регистрации права ______от _____г., и в соответствии со ст. 34 СК РФ, ст. 218 ГК РФ является совместно нажитым имуществом Арендодателя ______ и _____.

Арендодатель в данном случае ИП. Собственник-физик его жена.

Посмоти раздел ИП на клерке, там много таких тем описано

Да ладно!-Имущество используется в предпинимательских целях, соответственно ИП освобождён от уплаты налога на имущество ст. 346.11 ч. 3 НК РФ

ИП - да, но налог на имущество платит собственник. Ладно, это пока мало волнует.

Посмоти раздел ИП на клерке, там много таких тем описано

Еще раз спасибо!

Хотя в доверенности нигде не указано, что управляющий обязан передать доверителю вырученные деньги или их часть.

Съездил в налоговую: ответ простой - налог платит выгодоприобретатель по договору аренды, т.е. ИП в данном случае.

оставил на всяк случай письменный запрос, но похоже, что попадет к тому же человеку.